DEUTSCHE BANK NATIONAL TRUST COMPANY, COMO TRUSTEE DA HSI ASSET SECURITIZATION CORP. TRUST 2007-NCI, MORTGAGE PASS-THROUGH CERTIFICATES, SERIES 2001-NC1, Requerente-Requerido,
v.
WITTMORE WILLIAMS E CHERYL WILLIAMS, Réus-Recorrentes.
No. A-3491-16T3.
Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão de Apelação.
Enviado em 28 de fevereiro de 2018.
Decidido em 2 de abril de 2018.
Em recurso do Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão da Chancelaria, Condado de Passaic, Arquivo Nº F-040245-08.
Franklin S. Montero, advogado de apelantes.
Phelan Hallinan Diamond & Jones, PC, advogados do acusado (Sonya Gidumal Chazin, no escrito).
Diante dos juízes Currier e Geiger.
NÃO PARA PUBLICAÇÃO SEM A APROVAÇÃO DA DIVISÃO DE DENOMINAÇÃO
Esta opinião não deve "constituir precedente ou obrigar qualquer tribunal." Embora seja publicado na Internet, este parecer é vinculativo apenas para as partes no caso e seu uso em outros casos é limitado. R. 1: 36-3.
PER CURIAM.
Os réus Cheryl e Wittmore Williams apelam de uma ordem de 9 de março de 2017 negando sua moção para desocupar uma venda do xerife de 8 de março de 2016 nesta ação de execução hipotecária. Nós afirmamos.
Os réus compraram sua casa em 7 de março de 1997. Em 27 de setembro de 2006, os réus executaram uma nota promissória de taxa ajustável para MortgageTree Lending no valor de $ 340.000, com pagamentos mensais iniciais de $ 2.740,99 de principal e juros e vencimento em 1º de outubro de 2036. Inicialmente, os juros eram calculados em 9,45%, mas sujeitos a reajustes semestrais, até o máximo de 16,45%. Em 27 de setembro de 2006, os réus também executaram uma hipoteca de sua residência para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS) como nomeada para MortgageTree Lending para garantir o empréstimo. A hipoteca foi registrada em 25 de outubro de 2006.
Ambos os réus ficaram desempregados em 2008. Eles deixaram de pagar os pagamentos do empréstimo vencidos em 1º de maio de 2008 e a cada mês subsequente. Uma Notificação de Intenção de Execução (NOI) foi enviada aos réus, notificando-os sobre a inadimplência e como saná-la. Os réus não conseguiram remediar o padrão.
Em 28 de agosto de 2008, o MERS cedeu a hipoteca ao demandante Deutsche Bank National Trust Company, como Agente Fiduciário da HSI Asset Securitization Corp. Trust 2007-NC1 (o Banco). A atribuição foi registrada em 16 de setembro de 2008.
O Requerente entrou com uma ação de execução hipotecária em 14 de outubro de 2008 e uma denúncia alterada em 28 de outubro de 2008. Um servidor de processo privado serviu os réus com a citação e reclamação em 10 de novembro de 2008. Em 8 de janeiro de 2009, a inadimplência foi registrada contra os réus por falta de resposta à reclamação. Em 19 de setembro de 2013, a matéria foi encerrada por falta de ação penal.
Os réus afirmam que solicitaram e foram aprovados para uma modificação do empréstimo em 2013. Eles certificam que começaram a fazer pagamentos de avaliação da hipoteca em maio de 2013, acreditando que receberiam uma modificação permanente do Serviço de Empréstimo Especializado (SLS), o agente de crédito na época. Os réus alegam que depois de fazer um pagamento de $ 1.597,35 (um valor inferior a uma prestação mensal), o autor nunca reembolsou o pagamento e deixou de cumprir a modificação do empréstimo.
A reclamação da Autora foi reintegrada em 28 de janeiro de 2015. A Autora apresentou um pedido de decisão em 22 de maio de 2015. Em 24 de junho de 2015, foi proferida sentença final em favor da Autora no valor de $ 624.836,38. Os réus nunca apresentaram uma moção para anular a sentença à revelia.
A venda de um xerife estava agendada para 6 de outubro de 2015. A venda foi anunciada no Herald News em 11 de setembro, 18, 25 e 2 de outubro de 2015. O anúncio incluía a data, local e hora da venda com uma breve descrição da propriedade e instruções sobre onde a descrição legal completa pode ser encontrada. O anúncio observou que o xerife se reservou o direito de adiar a venda sem aviso prévio pela publicação.
Franklin S. Montero, advogado de apelantes.
Phelan Hallinan Diamond & Jones, PC, advogados do acusado (Sonya Gidumal Chazin, no escrito).
Diante dos juízes Currier e Geiger.
NÃO PARA PUBLICAÇÃO SEM A APROVAÇÃO DA DIVISÃO DE DENOMINAÇÃO
Esta opinião não deve "constituir precedente ou obrigar qualquer tribunal." Embora seja publicado na Internet, este parecer é vinculativo apenas para as partes no caso e seu uso em outros casos é limitado. R. 1: 36-3.
PER CURIAM.
Os réus Cheryl e Wittmore Williams apelam de uma ordem de 9 de março de 2017 negando sua moção para desocupar uma venda do xerife de 8 de março de 2016 nesta ação de execução hipotecária. Nós afirmamos.
Os réus compraram sua casa em 7 de março de 1997. Em 27 de setembro de 2006, os réus executaram uma nota promissória de taxa ajustável para MortgageTree Lending no valor de $ 340.000, com pagamentos mensais iniciais de $ 2.740,99 de principal e juros e vencimento em 1º de outubro de 2036. Inicialmente, os juros eram calculados em 9,45%, mas sujeitos a reajustes semestrais, até o máximo de 16,45%. Em 27 de setembro de 2006, os réus também executaram uma hipoteca de sua residência para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS) como nomeada para MortgageTree Lending para garantir o empréstimo. A hipoteca foi registrada em 25 de outubro de 2006.
Ambos os réus ficaram desempregados em 2008. Eles deixaram de pagar os pagamentos do empréstimo vencidos em 1º de maio de 2008 e a cada mês subsequente. Uma Notificação de Intenção de Execução (NOI) foi enviada aos réus, notificando-os sobre a inadimplência e como saná-la. Os réus não conseguiram remediar o padrão.
Em 28 de agosto de 2008, o MERS cedeu a hipoteca ao demandante Deutsche Bank National Trust Company, como Agente Fiduciário da HSI Asset Securitization Corp. Trust 2007-NC1 (o Banco). A atribuição foi registrada em 16 de setembro de 2008.
O Requerente entrou com uma ação de execução hipotecária em 14 de outubro de 2008 e uma denúncia alterada em 28 de outubro de 2008. Um servidor de processo privado serviu os réus com a citação e reclamação em 10 de novembro de 2008. Em 8 de janeiro de 2009, a inadimplência foi registrada contra os réus por falta de resposta à reclamação. Em 19 de setembro de 2013, a matéria foi encerrada por falta de ação penal.
Os réus afirmam que solicitaram e foram aprovados para uma modificação do empréstimo em 2013. Eles certificam que começaram a fazer pagamentos de avaliação da hipoteca em maio de 2013, acreditando que receberiam uma modificação permanente do Serviço de Empréstimo Especializado (SLS), o agente de crédito na época. Os réus alegam que depois de fazer um pagamento de $ 1.597,35 (um valor inferior a uma prestação mensal), o autor nunca reembolsou o pagamento e deixou de cumprir a modificação do empréstimo.
A reclamação da Autora foi reintegrada em 28 de janeiro de 2015. A Autora apresentou um pedido de decisão em 22 de maio de 2015. Em 24 de junho de 2015, foi proferida sentença final em favor da Autora no valor de $ 624.836,38. Os réus nunca apresentaram uma moção para anular a sentença à revelia.
A venda de um xerife estava agendada para 6 de outubro de 2015. A venda foi anunciada no Herald News em 11 de setembro, 18, 25 e 2 de outubro de 2015. O anúncio incluía a data, local e hora da venda com uma breve descrição da propriedade e instruções sobre onde a descrição legal completa pode ser encontrada. O anúncio observou que o xerife se reservou o direito de adiar a venda sem aviso prévio pela publicação.
A Autora adiou voluntariamente a venda do xerife para 17 de novembro de 2015, e depois novamente para 5 de janeiro de 2016, para fins de mitigação de perda. A venda foi então remarcada para 2 de fevereiro de 2016. [1] Em 2 de fevereiro de 2016, o autor novamente adiou voluntariamente a venda para 8 de março de 2016, para mitigação de perdas. Os réus receberam cartas de adiamento para cada uma das vendas adiadas, com a possível exceção do adiamento original até 17 de novembro de 2015. [2]
Em 2 de fevereiro de 2016, os réus entraram com um processo de concordata, Capítulo 7. Logo em seguida, em 23 de fevereiro de 2016, a falência foi julgada extinta pelo Tribunal de Falências. No mesmo dia, os réus receberam uma carta de um agente autorizado da SLS sobre assistência para mitigação de perdas, aparentemente desencadeada pelo pedido de falência. Esta carta é a única referência no registro a respeito de uma suposta modificação do empréstimo. A carta afirmava: "O Cliente oferece várias alternativas que podem fornecer alívio financeiro. Essas opções estão listadas abaixo: Modificação do empréstimo [;] Venda a descoberto [;] Escritura em substituição de execução hipotecária."
A venda do xerife ocorreu em 8 de março de 2016, e o autor foi o licitante vencedor. O período de resgate dos réus expirou em 18 de março de 2016. A escritura do xerife, datada de 21 de março de 2016, foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016; a escritura foi posteriormente registrada em 16 de novembro de 2016.
Também em 8 de março de 2016, Cheryl Williams assinou um formulário de resposta à carta da SLS, expressando interesse nas alternativas de mitigação de perdas e marcando uma caixa que dizia: "Eu, por meio deste, autorizo [SLS], após a aprovação bem-sucedida de uma modificação do empréstimo, a apresentar para aprovação judicial da modificação do empréstimo. " O formulário também é assinado pelo "advogado do [d] ebtor". Não há provas de que este formulário foi realmente enviado de volta; se fosse, teria sido recebido após a venda do xerife.
Em 19 de abril de 2016, os réus reapresentaram seu pedido de falência, supostamente sem saber que sua casa já havia sido vendida e entregue pelo delegado ao autor. Em 24 de agosto de 2016, a autora obteve, junto ao Tribunal de Falências, despacho que deferiu o pedido de tutela antecipada da suspensão automática do imóvel hipotecado.
Enquanto isso, os réus firmaram dois contratos de arrendamento com inquilinos em 1 ° de abril e 1 ° de julho de 2016 para "ajudá-los a qualificar [sua] renda caso algum tipo de modificação do empréstimo hipotecário estivesse disponível". Em 21 de novembro de 2016, o advogado do reclamante enviou uma notificação aos inquilinos a respeito da perda do imóvel pelos réus devido à execução hipotecária e aconselhando os inquilinos a pagarem aluguel futuro ao reclamante. Em 29 de dezembro de 2016, a autora obteve Mandado de Posse para efeito de despejo.
Em 16 de janeiro de 2017, mais de dez meses após a venda, os réus apresentaram uma petição para desocupar a venda do xerife. No momento em que a moção foi ouvida, o saldo da hipoteca havia aumentado para mais de $ 650.000.
Durante a argumentação oral, o advogado do réu admitiu que a propriedade está "provavelmente gravemente submersa" porque o saldo da hipoteca excede em muito o valor da propriedade. Ele também reconheceu que "a propriedade está em mau estado" e tem "sérios" problemas de aquecimento.
Os réus não expressaram capacidade ou intenção de sanar os atrasos ou resgatar a hipoteca. Em vez disso, eles apenas procuraram modificar a hipoteca. Notavelmente, os réus entraram com um processo de falência de liquidação do Capítulo 7 em vez de um plano de falência de assalariado do Capítulo 13 comumente usado por devedores para curar atrasos de hipotecas.
A moção foi negada pelo tribunal da chancelaria em uma decisão oral em 5 de junho de 2017. Em sua decisão oral, o juiz de moção observou que o requerente não recebeu um único pagamento de hipoteca em mais de oito anos desde que os réus entraram em default em 1 de maio de 2008. Ele observou que os réus não forneceram evidências de que o resgate era uma possibilidade realista. O juiz considerou que o saldo das ações favorecia o autor, que enfrentava "uma perda enorme". Ele determinou que desocupar a venda prejudicaria ainda mais o reclamante porque o atraso inevitável resultaria em despesas e custos adicionais.
O juiz considerou que a confiança dos réus na Regra 4: 50-1 em seus papéis da moção foi extraviada, uma vez que a moção do réu buscava desocupar a venda do xerife, e não reabrir o julgamento final. O juiz observou ainda que os réus tiveram seu tempo prescrito de alívio sob a Regra 4: 50-1 porque sua moção foi apresentada dezessete meses após a decisão final ter sido proferida em 24 de junho de 2015. Este recurso seguiu.
No recurso, os réus levantam os seguintes argumentos: (1) o tribunal de primeira instância errou ao negar o pedido dos réus para desocupar a venda do xerife com base na falta de aviso prévio e irregularidades na venda; (2) os réus não foram notificados da venda do xerife, em violação de seu direito ao devido processo processual; (3) a venda de execução hipotecária não foi devidamente anunciada e foi adiada excessivamente sem o devido aviso; (4) os réus não devem ser impedidos de buscar todos os métodos de resgate disponíveis com base em sua atual incapacidade de pagar; e (5) os réus forneceram pagamentos suficientes para uma modificação do empréstimo vinculativo que o autor se recusa a honrar.
"[Um] requerimento para abrir, desocupar ou de outra forma anular uma sentença de execução hipotecária ou procedimentos subsequentes está sujeito a um padrão de abuso de discrição." United States v. Scurry, 193 N.J. 492, 502 (2008) (citando Wiktorowicz v. Stesko, 134 N.J. Eq. 383, 386 (E. & A. 1944)). Encontramos um abuso de discrição quando uma decisão é "tomada sem uma explicação racional, inexplicavelmente desviada das políticas estabelecidas ou baseada em uma base inadmissível". U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Guillaume, 209 N.J. 449, 467 (2012) (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123 (2007)). É contra esse padrão que avaliamos as questões processuais e substantivas levantadas pelos réus.
A Regra 4: 65-2 determina que "a notificação da venda [do xerife] deve ser afixada no escritório do xerife do condado ... onde a propriedade está localizada, e também, no caso de bens imóveis, nas instalações a ser vendido [.] "Além disso," pelo menos [dez] dias antes da data definida para a venda, [a parte que obtiver o pedido ou o mandado deve] enviar um aviso de venda por carta registrada ou registrada, com aviso de recebimento solicitado, " em "cada parte que apareceu" e o "dono do registro". R. 4: 65-2.
O xerife "pode continuar tal venda por adiamento público, sujeito às limitações e restrições que são fornecidas especialmente para isso." R. 4: 65-4. A regra não exige que o aviso de datas de venda adiadas seja servido de qualquer maneira particular. Veja First Mut. Corp. v. Samojeden, 214 N.J. Super. 122, 127-28 (App. Div. 1986). A notificação de adiamento por correio normal é permitida.
Os pedidos de adiamento pelo autor, "quer sejam ou não acordados pelo devedor, devem ser concedidos pelo xerife independentemente de quaisquer adiamentos anteriores". Pressler & Verniero, Current N.J. Court Rules, cmt. on R. 4: 65-4 (2018) (citando Wells Fargo Home Mortg. v. Stull, 378 N.J. Super. 449, 454-55 (App. Div. 2005)). Aqui, o querelante adiou a venda várias vezes para mitigação de perdas, uma razão apropriada para adiar uma venda. Os réus não foram prejudicados pelos adiamentos. Pelo contrário, beneficiaram com o adiamento da venda. Assim, a alegação dos réus de que houve adiamentos excessivos de vendas não tem mérito.
A regra 4: 65-5 exige que as moções para a audiência de uma objeção à venda de um xerife sejam "notificadas dentro de [dez] dias após a venda ou a qualquer momento depois disso, antes da entrega do transporte." Ver Mercury Capital Corp. v. Freehold Office Park, Ltd., 363 N.J. Super. 235, 238 (Ch. Div. 2003) (observando que o direito de contestar a venda "não é finalmente rescindido até que o xerife entregue uma escritura ao licitante vencedor"). Aqui, a propriedade foi vendida em 8 de março de 2016, e a escritura foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016. Os réus apresentaram sua petição para desocupar a venda em 16 de janeiro de 2017, mais de nove meses após a entrega da escritura do xerife . O juiz de moção concluiu corretamente que os réus não conseguiram mover-se para desocupar a venda em tempo hábil.
Estamos cientes, entretanto, de que "por uma questão de justiça fundamental, [Regra 4: 65-2] deve ser interpretada como dando às partes interessadas o direito ao conhecimento real da data adiada em que a venda realmente ocorre". Samojeden, 214 N.J. Super. em 123. O não cumprimento da regra que exige a notificação da venda do xerife normalmente exige a anulação da venda. Ver Assoulin v. Sugerman, 159 N.J. Super. 393, 397 (App. Div. 1978) (citando Pressler, Current NJ Court Rules, cmt. On R. 4: 65-2 (1978)) (sustentando que o descumprimento dos requisitos de notificação impostos pela Regra 4: 65-2 " justifica a anulação da venda, "desde que a parte com direito a ela não tenha conhecimento da pendência da venda, busque alívio prontamente ao saber disso, e nenhuma participação acionária em favor de terceiros inocentes tenha sido criada nesse ínterim"); Orange Land Co. v. Bender, 96 N.J. Super. 158, 164 (App. Div. 1967) (explicando que onde o mortgagor não recebeu a notificação obrigatória da venda do xerife e não teve conhecimento da venda por cinco meses, o tribunal da chancelaria "poderia ter anulado a venda ou ordenado o resgate").
O juiz determinou que as notificações enviadas pelo advogado do reclamante aos réus que informavam sobre a data de venda adiada de 8 de março de 2016 foram enviadas para o mesmo endereço que as notificações anteriores que os réus admitiram ter recebido. Ele também descobriu que os avisos não foram devolvidos pelos Correios por impossibilidade de entrega. Como resultado, o juiz considerou que havia um bom serviço presumido. "Os casos de Nova Jersey reconheceram a presunção de que a correspondência devidamente endereçada, carimbada e postada foi recebida pela parte a quem foi endereçada." Ssi Med. Servs. v. HHS, Div. of Med. Assistance and Health Servs., 146 N.J. 614, 621 (1996) (citações omitidas). O registro apóia a conclusão do juiz de que o autor cumpriu com seu dever de informar os réus sobre a data de venda adiada em 8 de março de 2016 e que os réus tiveram uma notificação efetiva da data de venda. Conseqüentemente, a negação da moção intempestiva dos réus não foi um abuso de discrição.
Além disso, o poder de anular a venda de um xerife "é discricionário e deve ser baseado em considerações de equidade e justiça". First Trust Nat'l Ass'n v. Merola, 319 N.J. Super. 44, 49 (App. Div. 1999) (citando Crane v. Bielski, 15 N.J. 342, 349 (1954)). Para esse fim, o Tribunal em Scurry aplicou as "máximas consagradas pelo tempo de que a lei não obriga ninguém a fazer um ato inútil [,] e que a equidade segue a lei." 193 N.J. em 505-06 (alteração no original) (citações omitidas). Aqui, ao contrário das circunstâncias únicas em Scurry, reenviar este assunto para uma nova venda ou para permitir um período de resgate razoável seria um exercício de futilidade. O valor de mercado da propriedade é muito menor do que o valor de resgate. Assim, os réus não têm patrimônio líquido na propriedade. Em qualquer caso, os réus admitem que não têm capacidade financeira para sanar os atrasos, muito menos para resgatar a
hipoteca, dentro de um prazo razoável. Portanto, uma prisão preventiva não teria nenhum propósito útil.
Os argumentos restantes dos réus não têm mérito suficiente para justificar a discussão em uma opinião escrita. R. 2: 11-3 (e) (1) (E).
Em 2 de fevereiro de 2016, os réus entraram com um processo de concordata, Capítulo 7. Logo em seguida, em 23 de fevereiro de 2016, a falência foi julgada extinta pelo Tribunal de Falências. No mesmo dia, os réus receberam uma carta de um agente autorizado da SLS sobre assistência para mitigação de perdas, aparentemente desencadeada pelo pedido de falência. Esta carta é a única referência no registro a respeito de uma suposta modificação do empréstimo. A carta afirmava: "O Cliente oferece várias alternativas que podem fornecer alívio financeiro. Essas opções estão listadas abaixo: Modificação do empréstimo [;] Venda a descoberto [;] Escritura em substituição de execução hipotecária."
A venda do xerife ocorreu em 8 de março de 2016, e o autor foi o licitante vencedor. O período de resgate dos réus expirou em 18 de março de 2016. A escritura do xerife, datada de 21 de março de 2016, foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016; a escritura foi posteriormente registrada em 16 de novembro de 2016.
Também em 8 de março de 2016, Cheryl Williams assinou um formulário de resposta à carta da SLS, expressando interesse nas alternativas de mitigação de perdas e marcando uma caixa que dizia: "Eu, por meio deste, autorizo [SLS], após a aprovação bem-sucedida de uma modificação do empréstimo, a apresentar para aprovação judicial da modificação do empréstimo. " O formulário também é assinado pelo "advogado do [d] ebtor". Não há provas de que este formulário foi realmente enviado de volta; se fosse, teria sido recebido após a venda do xerife.
Em 19 de abril de 2016, os réus reapresentaram seu pedido de falência, supostamente sem saber que sua casa já havia sido vendida e entregue pelo delegado ao autor. Em 24 de agosto de 2016, a autora obteve, junto ao Tribunal de Falências, despacho que deferiu o pedido de tutela antecipada da suspensão automática do imóvel hipotecado.
Enquanto isso, os réus firmaram dois contratos de arrendamento com inquilinos em 1 ° de abril e 1 ° de julho de 2016 para "ajudá-los a qualificar [sua] renda caso algum tipo de modificação do empréstimo hipotecário estivesse disponível". Em 21 de novembro de 2016, o advogado do reclamante enviou uma notificação aos inquilinos a respeito da perda do imóvel pelos réus devido à execução hipotecária e aconselhando os inquilinos a pagarem aluguel futuro ao reclamante. Em 29 de dezembro de 2016, a autora obteve Mandado de Posse para efeito de despejo.
Em 16 de janeiro de 2017, mais de dez meses após a venda, os réus apresentaram uma petição para desocupar a venda do xerife. No momento em que a moção foi ouvida, o saldo da hipoteca havia aumentado para mais de $ 650.000.
Durante a argumentação oral, o advogado do réu admitiu que a propriedade está "provavelmente gravemente submersa" porque o saldo da hipoteca excede em muito o valor da propriedade. Ele também reconheceu que "a propriedade está em mau estado" e tem "sérios" problemas de aquecimento.
Os réus não expressaram capacidade ou intenção de sanar os atrasos ou resgatar a hipoteca. Em vez disso, eles apenas procuraram modificar a hipoteca. Notavelmente, os réus entraram com um processo de falência de liquidação do Capítulo 7 em vez de um plano de falência de assalariado do Capítulo 13 comumente usado por devedores para curar atrasos de hipotecas.
A moção foi negada pelo tribunal da chancelaria em uma decisão oral em 5 de junho de 2017. Em sua decisão oral, o juiz de moção observou que o requerente não recebeu um único pagamento de hipoteca em mais de oito anos desde que os réus entraram em default em 1 de maio de 2008. Ele observou que os réus não forneceram evidências de que o resgate era uma possibilidade realista. O juiz considerou que o saldo das ações favorecia o autor, que enfrentava "uma perda enorme". Ele determinou que desocupar a venda prejudicaria ainda mais o reclamante porque o atraso inevitável resultaria em despesas e custos adicionais.
O juiz considerou que a confiança dos réus na Regra 4: 50-1 em seus papéis da moção foi extraviada, uma vez que a moção do réu buscava desocupar a venda do xerife, e não reabrir o julgamento final. O juiz observou ainda que os réus tiveram seu tempo prescrito de alívio sob a Regra 4: 50-1 porque sua moção foi apresentada dezessete meses após a decisão final ter sido proferida em 24 de junho de 2015. Este recurso seguiu.
No recurso, os réus levantam os seguintes argumentos: (1) o tribunal de primeira instância errou ao negar o pedido dos réus para desocupar a venda do xerife com base na falta de aviso prévio e irregularidades na venda; (2) os réus não foram notificados da venda do xerife, em violação de seu direito ao devido processo processual; (3) a venda de execução hipotecária não foi devidamente anunciada e foi adiada excessivamente sem o devido aviso; (4) os réus não devem ser impedidos de buscar todos os métodos de resgate disponíveis com base em sua atual incapacidade de pagar; e (5) os réus forneceram pagamentos suficientes para uma modificação do empréstimo vinculativo que o autor se recusa a honrar.
"[Um] requerimento para abrir, desocupar ou de outra forma anular uma sentença de execução hipotecária ou procedimentos subsequentes está sujeito a um padrão de abuso de discrição." United States v. Scurry, 193 N.J. 492, 502 (2008) (citando Wiktorowicz v. Stesko, 134 N.J. Eq. 383, 386 (E. & A. 1944)). Encontramos um abuso de discrição quando uma decisão é "tomada sem uma explicação racional, inexplicavelmente desviada das políticas estabelecidas ou baseada em uma base inadmissível". U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Guillaume, 209 N.J. 449, 467 (2012) (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123 (2007)). É contra esse padrão que avaliamos as questões processuais e substantivas levantadas pelos réus.
A Regra 4: 65-2 determina que "a notificação da venda [do xerife] deve ser afixada no escritório do xerife do condado ... onde a propriedade está localizada, e também, no caso de bens imóveis, nas instalações a ser vendido [.] "Além disso," pelo menos [dez] dias antes da data definida para a venda, [a parte que obtiver o pedido ou o mandado deve] enviar um aviso de venda por carta registrada ou registrada, com aviso de recebimento solicitado, " em "cada parte que apareceu" e o "dono do registro". R. 4: 65-2.
O xerife "pode continuar tal venda por adiamento público, sujeito às limitações e restrições que são fornecidas especialmente para isso." R. 4: 65-4. A regra não exige que o aviso de datas de venda adiadas seja servido de qualquer maneira particular. Veja First Mut. Corp. v. Samojeden, 214 N.J. Super. 122, 127-28 (App. Div. 1986). A notificação de adiamento por correio normal é permitida.
Os pedidos de adiamento pelo autor, "quer sejam ou não acordados pelo devedor, devem ser concedidos pelo xerife independentemente de quaisquer adiamentos anteriores". Pressler & Verniero, Current N.J. Court Rules, cmt. on R. 4: 65-4 (2018) (citando Wells Fargo Home Mortg. v. Stull, 378 N.J. Super. 449, 454-55 (App. Div. 2005)). Aqui, o querelante adiou a venda várias vezes para mitigação de perdas, uma razão apropriada para adiar uma venda. Os réus não foram prejudicados pelos adiamentos. Pelo contrário, beneficiaram com o adiamento da venda. Assim, a alegação dos réus de que houve adiamentos excessivos de vendas não tem mérito.
A regra 4: 65-5 exige que as moções para a audiência de uma objeção à venda de um xerife sejam "notificadas dentro de [dez] dias após a venda ou a qualquer momento depois disso, antes da entrega do transporte." Ver Mercury Capital Corp. v. Freehold Office Park, Ltd., 363 N.J. Super. 235, 238 (Ch. Div. 2003) (observando que o direito de contestar a venda "não é finalmente rescindido até que o xerife entregue uma escritura ao licitante vencedor"). Aqui, a propriedade foi vendida em 8 de março de 2016, e a escritura foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016. Os réus apresentaram sua petição para desocupar a venda em 16 de janeiro de 2017, mais de nove meses após a entrega da escritura do xerife . O juiz de moção concluiu corretamente que os réus não conseguiram mover-se para desocupar a venda em tempo hábil.
Estamos cientes, entretanto, de que "por uma questão de justiça fundamental, [Regra 4: 65-2] deve ser interpretada como dando às partes interessadas o direito ao conhecimento real da data adiada em que a venda realmente ocorre". Samojeden, 214 N.J. Super. em 123. O não cumprimento da regra que exige a notificação da venda do xerife normalmente exige a anulação da venda. Ver Assoulin v. Sugerman, 159 N.J. Super. 393, 397 (App. Div. 1978) (citando Pressler, Current NJ Court Rules, cmt. On R. 4: 65-2 (1978)) (sustentando que o descumprimento dos requisitos de notificação impostos pela Regra 4: 65-2 " justifica a anulação da venda, "desde que a parte com direito a ela não tenha conhecimento da pendência da venda, busque alívio prontamente ao saber disso, e nenhuma participação acionária em favor de terceiros inocentes tenha sido criada nesse ínterim"); Orange Land Co. v. Bender, 96 N.J. Super. 158, 164 (App. Div. 1967) (explicando que onde o mortgagor não recebeu a notificação obrigatória da venda do xerife e não teve conhecimento da venda por cinco meses, o tribunal da chancelaria "poderia ter anulado a venda ou ordenado o resgate").
O juiz determinou que as notificações enviadas pelo advogado do reclamante aos réus que informavam sobre a data de venda adiada de 8 de março de 2016 foram enviadas para o mesmo endereço que as notificações anteriores que os réus admitiram ter recebido. Ele também descobriu que os avisos não foram devolvidos pelos Correios por impossibilidade de entrega. Como resultado, o juiz considerou que havia um bom serviço presumido. "Os casos de Nova Jersey reconheceram a presunção de que a correspondência devidamente endereçada, carimbada e postada foi recebida pela parte a quem foi endereçada." Ssi Med. Servs. v. HHS, Div. of Med. Assistance and Health Servs., 146 N.J. 614, 621 (1996) (citações omitidas). O registro apóia a conclusão do juiz de que o autor cumpriu com seu dever de informar os réus sobre a data de venda adiada em 8 de março de 2016 e que os réus tiveram uma notificação efetiva da data de venda. Conseqüentemente, a negação da moção intempestiva dos réus não foi um abuso de discrição.
Além disso, o poder de anular a venda de um xerife "é discricionário e deve ser baseado em considerações de equidade e justiça". First Trust Nat'l Ass'n v. Merola, 319 N.J. Super. 44, 49 (App. Div. 1999) (citando Crane v. Bielski, 15 N.J. 342, 349 (1954)). Para esse fim, o Tribunal em Scurry aplicou as "máximas consagradas pelo tempo de que a lei não obriga ninguém a fazer um ato inútil [,] e que a equidade segue a lei." 193 N.J. em 505-06 (alteração no original) (citações omitidas). Aqui, ao contrário das circunstâncias únicas em Scurry, reenviar este assunto para uma nova venda ou para permitir um período de resgate razoável seria um exercício de futilidade. O valor de mercado da propriedade é muito menor do que o valor de resgate. Assim, os réus não têm patrimônio líquido na propriedade. Em qualquer caso, os réus admitem que não têm capacidade financeira para sanar os atrasos, muito menos para resgatar a
hipoteca, dentro de um prazo razoável. Portanto, uma prisão preventiva não teria nenhum propósito útil.
Os argumentos restantes dos réus não têm mérito suficiente para justificar a discussão em uma opinião escrita. R. 2: 11-3 (e) (1) (E).
Nenhum comentário:
Postar um comentário