EXECUÇÃO DE HIPOTECA
53 A.3d 673 (2012)
428 N.J. Super. 315
DEUTSCHE BANK TRUST COMPANY AMERICAS, f / k / a
Banker's Trust Company, como administrador, requerente-
Réu,
v.
Yony R. ANGELES, Requerido-Recorrente.
No. A-2522-11T1.
Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão de Apelação.
Ele argumentou em 12 de setembro de 2012.
Decidido em 11 de outubro de 2012.
Gary D. Grant, Florham Park, defendeu o caso do apelante.
Robert D. Bailey, Vineland, defendeu o caso do réu (Zucker, Goldberg & Ackerman, L.L.C., advogados; Sr. Bailey, do advogado e em breve).
Diante dos juízes KOBLITZ, ACCURSO e LISA.
A opinião do tribunal foi emitida por KOBLITZ, J.A.D.
Neste caso de execução hipotecária residencial, Yony R. Angeles apela contra uma decisão final de 6 de novembro de 2009 em favor do Deutsche Bank Trust Company Americas (Deutsche) e uma ordem oral subsequente de 16 de dezembro de 2011, indeferindo seu pedido de anulação da sentença ou indeferir a reclamação. Angeles argumenta que, como a hipoteca de sua propriedade não foi atribuída ao Deutsche até duas semanas após o Deutsche ter entrado com o processo original de execução hipotecária, o Deutsche não tinha legitimidade e a sentença deveria ser rejeitada. Porque Angeles não levantou a questão da lei, ou contestou a execução hipotecária de qualquer forma, até dois anos após a decisão à revelia ter sido proferida e três anos e meio após a reclamação ser apresentada, nós confirmamos a decisão do juiz da Chancelaria.
Em 10 de janeiro de 2007, a Angeles assinou uma nota promissória no valor de $ 454.400 com a First Equity Financial Corporation (First Equity). Para garantir o pagamento da nota promissória, Angeles executou uma hipoteca naquele mesmo dia para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS), como um nomeado para o First Equity. [1]
Angeles fez os primeiros dez pagamentos contratuais da nota promissória, mas não fez o pagamento da parcela que vence em ou após 1º de fevereiro de 2008. Em 29 de maio de 2008, o Deutsche entrou com uma ação de execução hipotecária, duas semanas antes da cessão do MERS da hipoteca de 12 de junho de 2008 para o Deutsche. A ação declara que "[n] ou antes da data em que a ação nacional foi escrita, o autor tornou-se o proprietário da nota promissória e da hipoteca executadas neste documento."
Robert D. Bailey, Vineland, defendeu o caso do réu (Zucker, Goldberg & Ackerman, L.L.C., advogados; Sr. Bailey, do advogado e em breve).
Diante dos juízes KOBLITZ, ACCURSO e LISA.
A opinião do tribunal foi emitida por KOBLITZ, J.A.D.
Neste caso de execução hipotecária residencial, Yony R. Angeles apela contra uma decisão final de 6 de novembro de 2009 em favor do Deutsche Bank Trust Company Americas (Deutsche) e uma ordem oral subsequente de 16 de dezembro de 2011, indeferindo seu pedido de anulação da sentença ou indeferir a reclamação. Angeles argumenta que, como a hipoteca de sua propriedade não foi atribuída ao Deutsche até duas semanas após o Deutsche ter entrado com o processo original de execução hipotecária, o Deutsche não tinha legitimidade e a sentença deveria ser rejeitada. Porque Angeles não levantou a questão da lei, ou contestou a execução hipotecária de qualquer forma, até dois anos após a decisão à revelia ter sido proferida e três anos e meio após a reclamação ser apresentada, nós confirmamos a decisão do juiz da Chancelaria.
Em 10 de janeiro de 2007, a Angeles assinou uma nota promissória no valor de $ 454.400 com a First Equity Financial Corporation (First Equity). Para garantir o pagamento da nota promissória, Angeles executou uma hipoteca naquele mesmo dia para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS), como um nomeado para o First Equity. [1]
Angeles fez os primeiros dez pagamentos contratuais da nota promissória, mas não fez o pagamento da parcela que vence em ou após 1º de fevereiro de 2008. Em 29 de maio de 2008, o Deutsche entrou com uma ação de execução hipotecária, duas semanas antes da cessão do MERS da hipoteca de 12 de junho de 2008 para o Deutsche. A ação declara que "[n] ou antes da data em que a ação nacional foi escrita, o autor tornou-se o proprietário da nota promissória e da hipoteca executadas neste documento."
Em 23 de julho de 2008, o Deutsche apresentou uma reclamação corrigida. Angeles recebeu a intimação e a reclamação alterada em 26 de julho de 2008. Ele não apresentou uma contestação e uma inadimplência foi apresentada em 11 de setembro de 2008. O julgamento final de execução hipotecária foi emitido mais de um ano depois, em 6 de setembro de 2008 Novembro de 2009.
Em 25 de fevereiro de 2010, o tribunal suspendeu a venda do xerife marcada para o dia seguinte até 28 de maio de 2010 e ordenou que as partes participassem do programa de mediação patrocinado pelo tribunal. [2] A mediação aparentemente falhou, já que o Deutsche comprou a propriedade em um leilão do xerife em 20 de agosto de 2010. Angeles não se opôs à venda na época. Ver R. 4: 65-5 (que exige que qualquer objeção seja feita dentro de dez dias após a venda do oficial de justiça ou a qualquer momento antes da entrega da escritura). A escritura foi entregue pelo oficial de justiça ao Deutsche e registrada em 16 de setembro de 2010.
O tribunal concedeu o pedido de sofrimento de Angeles em 16 de maio de 2011 para suspender o despejo para que seus filhos pudessem concluir o ano escolar. Posteriormente, o Deutsche adiou ainda mais o despejo em uma tentativa de negociar uma venda a descoberto da propriedade para Angeles.
Após o fracasso das negociações, Ángeles entrou com pedido de liminar em 16 de novembro de 2011, visando: (1) anular a venda do oficial de justiça; (2) proibir a Deutsche de transmitir o título; e (3) permitir que Angeles apresente uma resposta à reclamação de execução hipotecária da Deutsche ou, alternativamente, indeferir a reclamação por falta de legitimidade. Depois que este pedido foi negado, o despejo e bloqueio foram concluídos em 3 de janeiro de 2012. [3]
Em seu recurso, Angeles se baseia em nosso caso recentemente decidido de Deutsche Bank National Trust Co. v. Mitchell, 422 N.J Super. 214, 27 A.3d 1229 (App Div. 2011), afirmando que os fatos são semelhantes. Na Mitchell, detínhamos a posse da nota promissória ou a cessão da hipoteca antes do processo original conferir legitimidade. Carteira de identidade. em 216, 225, 27 A.3d 1229. Determinamos que uma reclamação corrigida não pode remediar a falta de legitimidade inicial. Ibid.
Em Mitchell, no entanto, o réu estava ativamente envolvido no litígio, apresentando uma resposta e reconvenções em resposta à ação de execução hipotecária do autor. Carteira de identidade. em 220, 27 A.3d 1229. O réu também contestou a posição do autor de uma ação de execução hipotecária muito antes do final do litígio. Carteira de identidade. em 220-21, 27 A.3d 1229.
Regra 4: 50-1 rege a moção de um requerente para alívio de inadimplência quando o caso foi a julgamento. NOS. Banco Nat'l Assoc. v. Guillaume, 209 N.J. 449, 466, 38 A.3d 570 (2012). O Tribunal de Guillaume explicou que "[a] regra é 'projetada para reconciliar interesses fortes em finalidade e eficiência judicial com a noção equitativa de que os tribunais deveriam ter autoridade para evitar um resultado injusto em qualquer caso'". Id. At 467, 38 A.3d 570 (citando Mancini v. EDS, 132 N.J. 330, 334, 625 A.2d 484 (1993)).
Um tribunal de revisão deve conceder "deferência substancial" à determinação 676 * 676 de um tribunal de primeira instância sob a regra e suas decisões não serão alteradas "a menos que [resultem] [] em um claro abuso de discrição." Ibid. (citando DEG, LLC v. Fairfield Twp., 198 N.J. 242, 261, 966 A.2d 1036 (2009)). “[Um] abuso de discrição ocorre quando uma decisão é 'tomada sem explicação racional, inexplicavelmente desvia das políticas estabelecidas ou é baseada em uma base ilegal.' Id. At 467-68, 38 A.3d 570 (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123, 922 A.2d 710 (2007)).
No contexto de um caso de execução hipotecária, o Tribunal de Guillaume reiterou as razões pelas quais uma parte pode tentar anular uma sentença à revelia segundo a Regra 4: 50-1. Os motivos são:
(a) erro, negligência inadvertida, surpresa ou desculpável; (b) evidência recentemente descoberta que provavelmente alteraria a sentença ou ordem e para a qual a devida diligência não poderia ter sido descoberta a tempo de solicitar um novo julgamento de acordo com R. 4:49; (c) fraude (até agora referida como intrínseca ou extrínseca), deturpação ou outra má conduta de uma parte adversa; (d) a sentença ou ordem é nula; (e) a sentença ou ordem foi cumprida, liberada ou exonerada, ou uma sentença ou ordem anterior na qual se baseia foi revertida ou de outra forma anulada, ou não é mais justo que a sentença ou ordem tenha aplicação prospectiva; ou (f) qualquer outro motivo que justifique a dispensa da execução da sentença ou despacho.
[Carteira de identidade. em 467, 38 A.3d 570 (citando R. 4: 50-1).]
Em 25 de fevereiro de 2010, o tribunal suspendeu a venda do xerife marcada para o dia seguinte até 28 de maio de 2010 e ordenou que as partes participassem do programa de mediação patrocinado pelo tribunal. [2] A mediação aparentemente falhou, já que o Deutsche comprou a propriedade em um leilão do xerife em 20 de agosto de 2010. Angeles não se opôs à venda na época. Ver R. 4: 65-5 (que exige que qualquer objeção seja feita dentro de dez dias após a venda do oficial de justiça ou a qualquer momento antes da entrega da escritura). A escritura foi entregue pelo oficial de justiça ao Deutsche e registrada em 16 de setembro de 2010.
O tribunal concedeu o pedido de sofrimento de Angeles em 16 de maio de 2011 para suspender o despejo para que seus filhos pudessem concluir o ano escolar. Posteriormente, o Deutsche adiou ainda mais o despejo em uma tentativa de negociar uma venda a descoberto da propriedade para Angeles.
Após o fracasso das negociações, Ángeles entrou com pedido de liminar em 16 de novembro de 2011, visando: (1) anular a venda do oficial de justiça; (2) proibir a Deutsche de transmitir o título; e (3) permitir que Angeles apresente uma resposta à reclamação de execução hipotecária da Deutsche ou, alternativamente, indeferir a reclamação por falta de legitimidade. Depois que este pedido foi negado, o despejo e bloqueio foram concluídos em 3 de janeiro de 2012. [3]
Em seu recurso, Angeles se baseia em nosso caso recentemente decidido de Deutsche Bank National Trust Co. v. Mitchell, 422 N.J Super. 214, 27 A.3d 1229 (App Div. 2011), afirmando que os fatos são semelhantes. Na Mitchell, detínhamos a posse da nota promissória ou a cessão da hipoteca antes do processo original conferir legitimidade. Carteira de identidade. em 216, 225, 27 A.3d 1229. Determinamos que uma reclamação corrigida não pode remediar a falta de legitimidade inicial. Ibid.
Em Mitchell, no entanto, o réu estava ativamente envolvido no litígio, apresentando uma resposta e reconvenções em resposta à ação de execução hipotecária do autor. Carteira de identidade. em 220, 27 A.3d 1229. O réu também contestou a posição do autor de uma ação de execução hipotecária muito antes do final do litígio. Carteira de identidade. em 220-21, 27 A.3d 1229.
Regra 4: 50-1 rege a moção de um requerente para alívio de inadimplência quando o caso foi a julgamento. NOS. Banco Nat'l Assoc. v. Guillaume, 209 N.J. 449, 466, 38 A.3d 570 (2012). O Tribunal de Guillaume explicou que "[a] regra é 'projetada para reconciliar interesses fortes em finalidade e eficiência judicial com a noção equitativa de que os tribunais deveriam ter autoridade para evitar um resultado injusto em qualquer caso'". Id. At 467, 38 A.3d 570 (citando Mancini v. EDS, 132 N.J. 330, 334, 625 A.2d 484 (1993)).
Um tribunal de revisão deve conceder "deferência substancial" à determinação 676 * 676 de um tribunal de primeira instância sob a regra e suas decisões não serão alteradas "a menos que [resultem] [] em um claro abuso de discrição." Ibid. (citando DEG, LLC v. Fairfield Twp., 198 N.J. 242, 261, 966 A.2d 1036 (2009)). “[Um] abuso de discrição ocorre quando uma decisão é 'tomada sem explicação racional, inexplicavelmente desvia das políticas estabelecidas ou é baseada em uma base ilegal.' Id. At 467-68, 38 A.3d 570 (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123, 922 A.2d 710 (2007)).
No contexto de um caso de execução hipotecária, o Tribunal de Guillaume reiterou as razões pelas quais uma parte pode tentar anular uma sentença à revelia segundo a Regra 4: 50-1. Os motivos são:
(a) erro, negligência inadvertida, surpresa ou desculpável; (b) evidência recentemente descoberta que provavelmente alteraria a sentença ou ordem e para a qual a devida diligência não poderia ter sido descoberta a tempo de solicitar um novo julgamento de acordo com R. 4:49; (c) fraude (até agora referida como intrínseca ou extrínseca), deturpação ou outra má conduta de uma parte adversa; (d) a sentença ou ordem é nula; (e) a sentença ou ordem foi cumprida, liberada ou exonerada, ou uma sentença ou ordem anterior na qual se baseia foi revertida ou de outra forma anulada, ou não é mais justo que a sentença ou ordem tenha aplicação prospectiva; ou (f) qualquer outro motivo que justifique a dispensa da execução da sentença ou despacho.
[Carteira de identidade. em 467, 38 A.3d 570 (citando R. 4: 50-1).]
Moções feitas sob qualquer subseção da Regra 4: 50-1 "devem ser apresentadas dentro de um prazo razoável." Veja Orner v. Liu, 419 N.J Super. 431, 437, 17 A.3d 266 (Divisão de Aplicativos), certif. negado, 208 N.J. 369, 29 A.3d 741 (2011) (citando Bascom Corp. v. Chase Manhattan Bank, 363 N.J Super 334, 340, 832 A.2d 956 (App.Div. 2003)). Além disso, a Regra 4: 50-2 proíbe diretamente o alívio de "moções com base na Regra 4: 50-1 (a), (b) e (c)" quando forem apresentadas "mais de um ano após a sentença, ordem ou procedimento . foi inserido ou obtido. '"Id. em 436-37, 17 A.3d 266 (citando R. 4: 50-2).
Angeles argumenta sob a Regra 4: 50-1 (d) que a decisão final é nula por falta de legitimidade. Embora tenha levantado uma preocupação válida, tendo em vista que a reclamação foi apresentada antes da cessão da hipoteca, não demonstrou definitivamente a falta de legitimidade. É bem possível que a Deutsche estivesse de posse da nota, que a deu legitimidade, no momento em que apresentou a reclamação original. [4] Retornamos a questão a Mitchell para que o tribunal determinasse se o autor tinha a posse da nota ou outra base de sustentação quando a ação de execução hipotecária original foi ajuizada. Mitchell, supra, 422 N.J Super. em 225, 27 A.3d 1229; ver também N.J.S.A. 12A: 3-101 a -605.
Em questões de execução hipotecária, a justiça deve ser aplicada tanto aos demandantes quanto aos réus. O réu não levantou a questão da legitimidade até que teve a vantagem de muitos anos de atraso. Alguns atrasos foram devido ao sistema de execução hipotecária de Nova Jersey, outros atrasos foram concedidos por meio dos poderes equitativos do tribunal e um atraso adicional resultou da tentativa do queixoso de resolver o assunto amigavelmente. O réu em nenhum momento negou a responsabilidade pela dívida contraída, nem pode argumentar razoavelmente que o Deutsche não é a parte legitimamente na posse da propriedade. Em vez disso, quando toda a esperança de mais atrasos expirou, depois que sua casa foi vendida e ele foi despejado, ele fez um último esforço para religar o caso. O tribunal de primeira instância não abusou de seu poder discricionário ao determinar que o réu 677 * 677 não tinha o direito equitativo de anular a sentença.
Afirmado.
[1] Angeles também executou uma segunda hipoteca sobre a propriedade para a MERS, como um indicado do First Equity, no valor de $ 113.600.
[2] O Programa de Mediação de Foreclosure do Ramo Judicial de Nova Jersey foi implementado para lidar com o maior número de procedimentos de execução hipotecária. Comunicado à imprensa, Gabinete do Procurador-Geral de Nova Jersey, Lançamento do Programa de Mediação de Foreclosure do Estado (9 de janeiro de 2009), disponível em http://www.nj.gov/oag/newsreleases09/pr20090109a.html.
[3] Em 26 de janeiro de 2012, negamos o pedido pop-up de Angeles de suspensão da venda pendente da propriedade a terceiros. Por outras razões, essa venda não foi concluída.
[4] Como dissemos, o processo original alegava que o autor estava de posse da nota no momento do ajuizamento. O réu nunca contestou essa afirmação.
Angeles argumenta sob a Regra 4: 50-1 (d) que a decisão final é nula por falta de legitimidade. Embora tenha levantado uma preocupação válida, tendo em vista que a reclamação foi apresentada antes da cessão da hipoteca, não demonstrou definitivamente a falta de legitimidade. É bem possível que a Deutsche estivesse de posse da nota, que a deu legitimidade, no momento em que apresentou a reclamação original. [4] Retornamos a questão a Mitchell para que o tribunal determinasse se o autor tinha a posse da nota ou outra base de sustentação quando a ação de execução hipotecária original foi ajuizada. Mitchell, supra, 422 N.J Super. em 225, 27 A.3d 1229; ver também N.J.S.A. 12A: 3-101 a -605.
Em questões de execução hipotecária, a justiça deve ser aplicada tanto aos demandantes quanto aos réus. O réu não levantou a questão da legitimidade até que teve a vantagem de muitos anos de atraso. Alguns atrasos foram devido ao sistema de execução hipotecária de Nova Jersey, outros atrasos foram concedidos por meio dos poderes equitativos do tribunal e um atraso adicional resultou da tentativa do queixoso de resolver o assunto amigavelmente. O réu em nenhum momento negou a responsabilidade pela dívida contraída, nem pode argumentar razoavelmente que o Deutsche não é a parte legitimamente na posse da propriedade. Em vez disso, quando toda a esperança de mais atrasos expirou, depois que sua casa foi vendida e ele foi despejado, ele fez um último esforço para religar o caso. O tribunal de primeira instância não abusou de seu poder discricionário ao determinar que o réu 677 * 677 não tinha o direito equitativo de anular a sentença.
Afirmado.
[1] Angeles também executou uma segunda hipoteca sobre a propriedade para a MERS, como um indicado do First Equity, no valor de $ 113.600.
[2] O Programa de Mediação de Foreclosure do Ramo Judicial de Nova Jersey foi implementado para lidar com o maior número de procedimentos de execução hipotecária. Comunicado à imprensa, Gabinete do Procurador-Geral de Nova Jersey, Lançamento do Programa de Mediação de Foreclosure do Estado (9 de janeiro de 2009), disponível em http://www.nj.gov/oag/newsreleases09/pr20090109a.html.
[3] Em 26 de janeiro de 2012, negamos o pedido pop-up de Angeles de suspensão da venda pendente da propriedade a terceiros. Por outras razões, essa venda não foi concluída.
[4] Como dissemos, o processo original alegava que o autor estava de posse da nota no momento do ajuizamento. O réu nunca contestou essa afirmação.
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