ARTIGO DE CAPÍTULO 7 - ADVOGADO DE FALÊNCIA EM NOVA JERSEY 07601 - (201) 646-3333

114 A.3d 742 (2015)

221 N.J. 501

Robert D. GASKILL e Kathleen Gaskill, h / w, Requerentes-Apelantes,
v.
CITI MORTGAGE, INC., F / k / a Citicorp Mortgage, Inc., Réu-Requerido.
A-51 Período de setembro de 2013, 071804

Suprema Corte de Nova Jersey.

Argumentado em 13 de abril de 2015.
Decidido em 28 de maio de 2015.

Joseph M. Pinto defendeu a causa dos recorrentes (Polino e Pinto, advogados).

Mary Lynn McCaffrey defendeu a causa do entrevistado (Isabel L. Becker, advogada).

PER CURIAM.

Este recurso surge da reclamação dos reclamantes para cancelar e quitar uma garantia de julgamento do credor realizada pelo réu Citi Mortgage, Inc. (Citi), após a conclusão do processo de falência conduzido de acordo com o Capítulo 7 do Código de Falências dos Estados Unidos (Capítulo 7), 11 USCA §§ 701-784. Em 1997, o Tribunal Superior proferiu uma sentença à revelia em favor do Citi contra os demandantes e, em virtude de sua formalização dessa sentença, o Citi obteve uma garantia sobre todos os bens imóveis dos demandantes em Nova Jersey. Quatro anos depois, os querelantes instauraram um processo de falência do Capítulo 7 no Tribunal de Falências dos Estados Unidos. Como os reclamantes listaram o escritório de advocacia que representou o Citi, em vez do próprio Citi, em sua petição do Capítulo 7, o tribunal de falências não notificou o processo ao Citi. Depois que o administrador da falência abandonou duas das propriedades dos reclamantes em Nova Jersey, o tribunal de falências cancelou a dívida dos reclamantes e encerrou seu caso do Capítulo 7. O Citi não tentou cobrar sobre a propriedade dos reclamantes em nenhum momento antes do pedido de falência e não buscou executar sua garantia após a rescisão da falência dos reclamantes.

Mais de três anos após o cancelamento da falência, os reclamantes entraram com esta ação sob o N.J.S.A. 2A: 16-49,1. Essa lei permite que um devedor, cujas dívidas tenham sido liquidadas em falência, apresente ao tribunal estadual que proferiu uma sentença contra o devedor, ou arquivou a sentença, para uma ordem determinando a sentença 743 a ser cancelada e cancelada. N.J.S.A. 2A: 16-49,1. A lei exige que o devedor espere pelo menos um ano após o cancelamento da falência antes de solicitar o cancelamento e o cancelamento da garantia da sentença. Ibid. De acordo com N.J.S.A. 2A: 16-49.1, os demandantes buscaram uma ordem cancelando a garantia de julgamento do Citi sobre as duas propriedades.

O tribunal de primeira instância acatou a moção do Citi para o julgamento sumário e indeferiu a reclamação dos reclamantes. O tribunal reconheceu que um credor de sentença, como o Citi, que não tenha cobrado sobre a propriedade do devedor antes de seu pedido de falência, pode executar sua garantia válida após a rescisão da falência, mas deve fazê-lo dentro de um ano após a rescisão . O tribunal explicou que se o Citi não executasse sua garantia dentro desse período, sua garantia poderia ser cancelada de acordo com o N.J.S.A. 2A: 16-49,1. O tribunal de primeira instância concluiu, no entanto, que o Citi não havia recebido notificação do processo de falência do Capítulo 7 dos demandantes. Conseqüentemente, decidiu que os princípios do devido processo seriam violados se a garantia de julgamento do Citi fosse cancelada antes do vencimento de um ano após a data em que o Citi tardiamente soube do processo de falência e da tentativa dos reclamantes de cancelar sua garantia. Conseqüentemente, o tribunal de primeira instância cobrou equitativamente o período de um ano prescrito pela lei.

Em parecer publicado, a Divisão de Apelação ratificou a determinação do tribunal de primeira instância. Gaskill v. Citi Mortg., Inc., 428 N.J.Super. 234, 237, 52 A.3d 192 (App. Div.2012). O painel concluiu que a garantia do julgamento do Citi estava sujeita a quitação ou liberação no processo de falência dos reclamantes e, consequentemente, estava sujeita a cancelamento de acordo com N.J.S.A. 2A: 16-49,1. Eu iria. em 242-43, 52 A.3d 192. O painel concordou com o tribunal de primeira instância que o Citi não havia recebido a notificação real exigida da petição de falência ou da rescisão da falência obtida pelos demandantes. Eu iria. em 245-46, 52 A.3d 192. Considerou que N.J.S.A. 2A: 16-49.1 foi redigido no pressuposto de que qualquer credor sujeito aos seus termos havia recebido notificação do processo de falência. Ibid. O painel decidiu que o remédio do tribunal de primeira instância de cobrança equitativa do período de espera de um ano prescrito pelo N.J.S.A. 2A: 16-49,1 era adequado. Eu iria. em 245, 52 A.3d 192. Concedemos a certificação. 217 N.J. 52, 84 A.3d 601 (2014).

Nós afirmamos, substancialmente pelas razões apresentadas pela Divisão de Apelação. Acrescentamos apenas breves comentários com relação à decisão do Tribunal de Apelações dos Estados Unidos para o Terceiro Circuito em Judd v. Wolfe, 78 F.3d 110 (3d Cir.1996), na qual os demandantes se baseiam substancialmente em seus argumentos perante este Tribunal . Pelas razões a seguir, consideramos que Judd aborda uma questão processual da lei federal de falências que é distinta da questão levantada por este recurso e, portanto, concluímos que ela não apóia o argumento dos demandantes.

Em Judd, o Terceiro Circuito não considerou a questão levantada por este caso: o efeito da falha do devedor em fornecer notificação a um credor de uma petição de falência do Capítulo 7 sobre o direito do devedor de cancelar uma garantia de sentença sob a lei estatutária estadual. Em vez disso, o tribunal considerou os requisitos processuais impostos pela lei federal de falências, após o encerramento do processo de falência, a um devedor que não conseguiu listar um crédito na lista de credores apresentados em um processo sem ativos do Capítulo 7 em que não há bar data foi definida. Eu iria. em 111. O Terceiro Circuito considerou que tal devedor não é obrigado a arquivar uma moção para reabrir o processo de falência, de acordo com 11 U.S.C.A. § 350 (b), a fim de quitar a dívida que havia sido omitida da lista, a menos que uma ou mais 744 das exceções legais para quitação sejam aplicadas. Ibid. [1]

Em apoio à sua participação, o Terceiro Circuito apontou para o texto de 11 U.S.C.A. § 727 (b), que dispõe que "[e] x exceto conforme disposto na seção 523 deste título, uma exoneração ... exonera o devedor de todas as dívidas que surgiram antes da data da ordem de indenização nos termos deste capítulo." 11 U.S.C.A. § 727 (b); Judd, supra, 78 F.3d em 113-14. O tribunal explicou que 11 U.S.C.A. O § 523 dispõe que a única situação em que uma dívida não é cancelada é se ela foi "` [n] ou listada nem programada ... a tempo de permitir ... apresentação oportuna de uma prova de crédito. '"Judd, supra , 78 F.3d em 114 (citando 11 USCA § 523 (a) (3) (A)). O Terceiro Circuito observou ainda que "[b] ecause [o caso anterior] é um caso 'sem ativos' do Capítulo 7, o tempo para apresentar uma reclamação não expira, e nunca irá, expirar a menos que alguns ativos isentos sejam descobertos; assim , a seção 523 (a) (3) (A) não pode ser aplicada "para evitar o cancelamento de uma dívida não listada em um caso de ausência de ativos. Ibid. O tribunal considerou que tal dívida não programada é cancelada mesmo que a liquidação possa prejudicar ou prejudicar o credor não listado. Veja id. em 113 n. 6, 115, 116 n. 13. "Em um caso em que não há ativos para distribuir", o "direito do credor de apresentar uma prova de crédito é vazio", porque "[um] credor não omitido que não teria recebido nada mesmo se tivesse sido originalmente prevista, [não é] prejudicada pela omissão dos cronogramas do falido e pela falta de notificação para apresentação da prova de reclamação. " Eu iria. em 115. Por conseguinte, o Terceiro Circuito fundamentou que a falta de notificação ao credor no processo de falência não podia afetar a posição desse credor, uma vez que, de qualquer modo, não havia ativos. Ibid.

O Terceiro Circuito reconheceu, no entanto, que em um caso de falência que envolve ativos, a dívida de um credor despercebido não é cancelada a menos que esse credor tenha recebido notificação a tempo de apresentar uma prova de reivindicação. Veja id. em 114-15. Além disso, qualquer dívida ilícita intencional não é cancelada, a menos que o credor tenha recebido notificação a tempo de registrar uma reclamação de acordo com 11 U.S.C.A. § 523 (c). Veja id. em 114 n. 9

As circunstâncias deste caso contrastam com a situação de não ativos de Judd, em que a ação tomada pelo credor no processo de falência teria sido fútil mesmo se ele tivesse recebido a notificação em tempo hábil do pedido de falência e da subseqüente quitação. Conforme observado pelo tribunal de primeira instância e pela Divisão de Apelação, se o Citi tivesse recebido a notificação da petição de falência e a rescisão neste caso, ele estaria em posição de impor sua garantia durante o ano seguinte à rescisão da falência, conforme permitido pelo N.J.S.A. 2A: 16-49,1. Gaskill, supra, 428 N.J.Super. em 243-44, 52 A.3d 192. O aviso que foi omitido neste caso não teria sido sem sentido, uma vez que era na configuração de data sem ativos e sem barra de Judd. Em vez disso, o aviso oportuno teria permitido ao credor agir dentro do limite de tempo de N.J.S.A. 2A: 16-49.1 para proteger seus interesses nos bens imóveis em questão.

Consequentemente, a decisão do Terceiro Circuito em Judd não aborda o argumento do devido processo que foi levantado pelo devedor neste caso: se a notificação a um credor de um processo de falência do Capítulo 7 745 e a quitação constitui um pré-requisito para o cancelamento e a quitação de uma sentença sob NJSA 2A: 16-49,1. Concordamos com a conclusão da Divisão de Apelação de que tal notificação é necessária antes que um devedor possa invocar a proteção de N.J.S.A. 2A: 16-49.1, e que o pedágio eqüitativo era um remédio apropriado nas circunstâncias deste caso.

O julgamento da Divisão de Apelação é confirmado.

Para confirmação — Chefe de Justiça RABNER e Juízes LaVECCHIA, PATTERSON, FERNANDEZ-VINA e Juiz FUENTES (temporariamente designado) —5.

Não participando — Justice ALBIN e SOLOMON — 2.

Oposto - Nenhum.

[1] Subseções (a) (2), (a) (4) e (a) (6) de 11 U.S.C.A. § 523 isenta de quitação "dívidas contraídas por falsos pretextos, falsa representação ou fraude real ... (523 (a) (2)); dívidas contraídas por fraude ou desfalque enquanto atuava como fiduciário ... (523 (a) ( 4)); e dívidas por lesão dolosa e maliciosa ... (523 (a) (6)). " Eu iria. em 114 (aspas internas omitidas). O Terceiro Circuito explicou que "[i] se a dívida em questão não for uma dívida descrita na seção 523 (a) (2), (4) ou (6), a dívida foi cancelada em virtude da seção 727 (b) , esteja ou não listado. Se, no entanto, a dívida for uma dívida que se enquadra nas seções 523 (a) (2), (4) ou (6), a dívida não é cancelada em virtude da seção 523 (a) (3) (B). " Eu iria. em 115.

ARTIGO DE EXECUÇÃO DE HIPOTECA - ADVOGADO DE FALÊNCIA EM NOVA JERSEY (201) 646-3333

 EXECUÇÃO DE HIPOTECA

53 A.3d 673 (2012)

428 N.J. Super. 315

DEUTSCHE BANK TRUST COMPANY AMERICAS, f / k / a

Banker's Trust Company, como administrador, requerente-

Réu,

v.

Yony ​​R. ANGELES, Requerido-Recorrente.

No. A-2522-11T1.

Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão de Apelação.

Ele argumentou em 12 de setembro de 2012.

Decidido em 11 de outubro de 2012.

Gary D. Grant, Florham Park, defendeu o caso do apelante.

Robert D. Bailey, Vineland, defendeu o caso do réu (Zucker, Goldberg & Ackerman, L.L.C., advogados; Sr. Bailey, do advogado e em breve).

Diante dos juízes KOBLITZ, ACCURSO e LISA.

A opinião do tribunal foi emitida por KOBLITZ, J.A.D.

Neste caso de execução hipotecária residencial, Yony R. Angeles apela contra uma decisão final de 6 de novembro de 2009 em favor do Deutsche Bank Trust Company Americas (Deutsche) e uma ordem oral subsequente de 16 de dezembro de 2011, indeferindo seu pedido de anulação da sentença ou indeferir a reclamação. Angeles argumenta que, como a hipoteca de sua propriedade não foi atribuída ao Deutsche até duas semanas após o Deutsche ter entrado com o processo original de execução hipotecária, o Deutsche não tinha legitimidade e a sentença deveria ser rejeitada. Porque Angeles não levantou a questão da lei, ou contestou a execução hipotecária de qualquer forma, até dois anos após a decisão à revelia ter sido proferida e três anos e meio após a reclamação ser apresentada, nós confirmamos a decisão do juiz da Chancelaria.

Em 10 de janeiro de 2007, a Angeles assinou uma nota promissória no valor de $ 454.400 com a First Equity Financial Corporation (First Equity). Para garantir o pagamento da nota promissória, Angeles executou uma hipoteca naquele mesmo dia para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS), como um nomeado para o First Equity. [1]

Angeles fez os primeiros dez pagamentos contratuais da nota promissória, mas não fez o pagamento da parcela que vence em ou após 1º de fevereiro de 2008. Em 29 de maio de 2008, o Deutsche entrou com uma ação de execução hipotecária, duas semanas antes da cessão do MERS da hipoteca de 12 de junho de 2008 para o Deutsche. A ação declara que "[n] ou antes da data em que a ação nacional foi escrita, o autor tornou-se o proprietário da nota promissória e da hipoteca executadas neste documento."

Em 23 de julho de 2008, o Deutsche apresentou uma reclamação corrigida. Angeles recebeu a intimação e a reclamação alterada em 26 de julho de 2008. Ele não apresentou uma contestação e uma inadimplência foi apresentada em 11 de setembro de 2008. O julgamento final de execução hipotecária foi emitido mais de um ano depois, em 6 de setembro de 2008 Novembro de 2009.

Em 25 de fevereiro de 2010, o tribunal suspendeu a venda do xerife marcada para o dia seguinte até 28 de maio de 2010 e ordenou que as partes participassem do programa de mediação patrocinado pelo tribunal. [2] A mediação aparentemente falhou, já que o Deutsche comprou a propriedade em um leilão do xerife em 20 de agosto de 2010. Angeles não se opôs à venda na época. Ver R. 4: 65-5 (que exige que qualquer objeção seja feita dentro de dez dias após a venda do oficial de justiça ou a qualquer momento antes da entrega da escritura). A escritura foi entregue pelo oficial de justiça ao Deutsche e registrada em 16 de setembro de 2010.

O tribunal concedeu o pedido de sofrimento de Angeles em 16 de maio de 2011 para suspender o despejo para que seus filhos pudessem concluir o ano escolar. Posteriormente, o Deutsche adiou ainda mais o despejo em uma tentativa de negociar uma venda a descoberto da propriedade para Angeles.

Após o fracasso das negociações, Ángeles entrou com pedido de liminar em 16 de novembro de 2011, visando: (1) anular a venda do oficial de justiça; (2) proibir a Deutsche de transmitir o título; e (3) permitir que Angeles apresente uma resposta à reclamação de execução hipotecária da Deutsche ou, alternativamente, indeferir a reclamação por falta de legitimidade. Depois que este pedido foi negado, o despejo e bloqueio foram concluídos em 3 de janeiro de 2012. [3]

Em seu recurso, Angeles se baseia em nosso caso recentemente decidido de Deutsche Bank National Trust Co. v. Mitchell, 422 N.J Super. 214, 27 A.3d 1229 (App Div. 2011), afirmando que os fatos são semelhantes. Na Mitchell, detínhamos a posse da nota promissória ou a cessão da hipoteca antes do processo original conferir legitimidade. Carteira de identidade. em 216, 225, 27 A.3d 1229. Determinamos que uma reclamação corrigida não pode remediar a falta de legitimidade inicial. Ibid.

Em Mitchell, no entanto, o réu estava ativamente envolvido no litígio, apresentando uma resposta e reconvenções em resposta à ação de execução hipotecária do autor. Carteira de identidade. em 220, 27 A.3d 1229. O réu também contestou a posição do autor de uma ação de execução hipotecária muito antes do final do litígio. Carteira de identidade. em 220-21, 27 A.3d 1229.

Regra 4: 50-1 rege a moção de um requerente para alívio de inadimplência quando o caso foi a julgamento. NOS. Banco Nat'l Assoc. v. Guillaume, 209 N.J. 449, 466, 38 A.3d 570 (2012). O Tribunal de Guillaume explicou que "[a] regra é 'projetada para reconciliar interesses fortes em finalidade e eficiência judicial com a noção equitativa de que os tribunais deveriam ter autoridade para evitar um resultado injusto em qualquer caso'". Id. At 467, 38 A.3d 570 (citando Mancini v. EDS, 132 N.J. 330, 334, 625 A.2d 484 (1993)).

Um tribunal de revisão deve conceder "deferência substancial" à determinação 676 * 676 de um tribunal de primeira instância sob a regra e suas decisões não serão alteradas "a menos que [resultem] [] em um claro abuso de discrição." Ibid. (citando DEG, LLC v. Fairfield Twp., 198 N.J. 242, 261, 966 A.2d 1036 (2009)). “[Um] abuso de discrição ocorre quando uma decisão é 'tomada sem explicação racional, inexplicavelmente desvia das políticas estabelecidas ou é baseada em uma base ilegal.' Id. At 467-68, 38 A.3d 570 (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123, 922 A.2d 710 (2007)).

No contexto de um caso de execução hipotecária, o Tribunal de Guillaume reiterou as razões pelas quais uma parte pode tentar anular uma sentença à revelia segundo a Regra 4: 50-1. Os motivos são:

(a) erro, negligência inadvertida, surpresa ou desculpável; (b) evidência recentemente descoberta que provavelmente alteraria a sentença ou ordem e para a qual a devida diligência não poderia ter sido descoberta a tempo de solicitar um novo julgamento de acordo com R. 4:49; (c) fraude (até agora referida como intrínseca ou extrínseca), deturpação ou outra má conduta de uma parte adversa; (d) a sentença ou ordem é nula; (e) a sentença ou ordem foi cumprida, liberada ou exonerada, ou uma sentença ou ordem anterior na qual se baseia foi revertida ou de outra forma anulada, ou não é mais justo que a sentença ou ordem tenha aplicação prospectiva; ou (f) qualquer outro motivo que justifique a dispensa da execução da sentença ou despacho.
[Carteira de identidade. em 467, 38 A.3d 570 (citando R. 4: 50-1).]

Moções feitas sob qualquer subseção da Regra 4: 50-1 "devem ser apresentadas dentro de um prazo razoável." Veja Orner v. Liu, 419 N.J Super. 431, 437, 17 A.3d 266 (Divisão de Aplicativos), certif. negado, 208 N.J. 369, 29 A.3d 741 (2011) (citando Bascom Corp. v. Chase Manhattan Bank, 363 N.J Super 334, 340, 832 A.2d 956 (App.Div. 2003)). Além disso, a Regra 4: 50-2 proíbe diretamente o alívio de "moções com base na Regra 4: 50-1 (a), (b) e (c)" quando forem apresentadas "mais de um ano após a sentença, ordem ou procedimento . foi inserido ou obtido. '"Id. em 436-37, 17 A.3d 266 (citando R. 4: 50-2).

Angeles argumenta sob a Regra 4: 50-1 (d) que a decisão final é nula por falta de legitimidade. Embora tenha levantado uma preocupação válida, tendo em vista que a reclamação foi apresentada antes da cessão da hipoteca, não demonstrou definitivamente a falta de legitimidade. É bem possível que a Deutsche estivesse de posse da nota, que a deu legitimidade, no momento em que apresentou a reclamação original. [4] Retornamos a questão a Mitchell para que o tribunal determinasse se o autor tinha a posse da nota ou outra base de sustentação quando a ação de execução hipotecária original foi ajuizada. Mitchell, supra, 422 N.J Super. em 225, 27 A.3d 1229; ver também N.J.S.A. 12A: 3-101 a -605.

Em questões de execução hipotecária, a justiça deve ser aplicada tanto aos demandantes quanto aos réus. O réu não levantou a questão da legitimidade até que teve a vantagem de muitos anos de atraso. Alguns atrasos foram devido ao sistema de execução hipotecária de Nova Jersey, outros atrasos foram concedidos por meio dos poderes equitativos do tribunal e um atraso adicional resultou da tentativa do queixoso de resolver o assunto amigavelmente. O réu em nenhum momento negou a responsabilidade pela dívida contraída, nem pode argumentar razoavelmente que o Deutsche não é a parte legitimamente na posse da propriedade. Em vez disso, quando toda a esperança de mais atrasos expirou, depois que sua casa foi vendida e ele foi despejado, ele fez um último esforço para religar o caso. O tribunal de primeira instância não abusou de seu poder discricionário ao determinar que o réu 677 * 677 não tinha o direito equitativo de anular a sentença.

Afirmado.

[1] Angeles também executou uma segunda hipoteca sobre a propriedade para a MERS, como um indicado do First Equity, no valor de $ 113.600.

[2] O Programa de Mediação de Foreclosure do Ramo Judicial de Nova Jersey foi implementado para lidar com o maior número de procedimentos de execução hipotecária. Comunicado à imprensa, Gabinete do Procurador-Geral de Nova Jersey, Lançamento do Programa de Mediação de Foreclosure do Estado (9 de janeiro de 2009), disponível em http://www.nj.gov/oag/newsreleases09/pr20090109a.html.

[3] Em 26 de janeiro de 2012, negamos o pedido pop-up de Angeles de suspensão da venda pendente da propriedade a terceiros. Por outras razões, essa venda não foi concluída.

[4] Como dissemos, o processo original alegava que o autor estava de posse da nota no momento do ajuizamento. O réu nunca contestou essa afirmação.

ARTIGO DE HIPOTECA - ADVOGADO DE FALÊNCIAS EM HACKENSACK NEW JERSEY (201) 646-3333

 ​DEUTSCHE BANK NATIONAL TRUST COMPANY, COMO TRUSTEE DA HSI ASSET SECURITIZATION CORP. TRUST 2007-NCI, MORTGAGE PASS-THROUGH CERTIFICATES, SERIES 2001-NC1, Requerente-Requerido,

v.

WITTMORE WILLIAMS E CHERYL WILLIAMS, Réus-Recorrentes.

No. A-3491-16T3.

Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão de Apelação.

Enviado em 28 de fevereiro de 2018.

Decidido em 2 de abril de 2018.

Em recurso do Tribunal Superior de Nova Jersey, Divisão da Chancelaria, Condado de Passaic, Arquivo Nº F-040245-08.
Franklin S. Montero, advogado de apelantes.
Phelan Hallinan Diamond & Jones, PC, advogados do acusado (Sonya Gidumal Chazin, no escrito).
Diante dos juízes Currier e Geiger.

​NÃO PARA PUBLICAÇÃO SEM A APROVAÇÃO DA DIVISÃO DE DENOMINAÇÃO
Esta opinião não deve "constituir precedente ou obrigar qualquer tribunal." Embora seja publicado na Internet, este parecer é vinculativo apenas para as partes no caso e seu uso em outros casos é limitado. R. 1: 36-3.

PER CURIAM.

Os réus Cheryl e Wittmore Williams apelam de uma ordem de 9 de março de 2017 negando sua moção para desocupar uma venda do xerife de 8 de março de 2016 nesta ação de execução hipotecária. Nós afirmamos.

Os réus compraram sua casa em 7 de março de 1997. Em 27 de setembro de 2006, os réus executaram uma nota promissória de taxa ajustável para MortgageTree Lending no valor de $ 340.000, com pagamentos mensais iniciais de $ 2.740,99 de principal e juros e vencimento em 1º de outubro de 2036. Inicialmente, os juros eram calculados em 9,45%, mas sujeitos a reajustes semestrais, até o máximo de 16,45%. Em 27 de setembro de 2006, os réus também executaram uma hipoteca de sua residência para Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS) como nomeada para MortgageTree Lending para garantir o empréstimo. A hipoteca foi registrada em 25 de outubro de 2006.

Ambos os réus ficaram desempregados em 2008. Eles deixaram de pagar os pagamentos do empréstimo vencidos em 1º de maio de 2008 e a cada mês subsequente. Uma Notificação de Intenção de Execução (NOI) foi enviada aos réus, notificando-os sobre a inadimplência e como saná-la. Os réus não conseguiram remediar o padrão.

Em 28 de agosto de 2008, o MERS cedeu a hipoteca ao demandante Deutsche Bank National Trust Company, como Agente Fiduciário da HSI Asset Securitization Corp. Trust 2007-NC1 (o Banco). A atribuição foi registrada em 16 de setembro de 2008.

O Requerente entrou com uma ação de execução hipotecária em 14 de outubro de 2008 e uma denúncia alterada em 28 de outubro de 2008. Um servidor de processo privado serviu os réus com a citação e reclamação em 10 de novembro de 2008. Em 8 de janeiro de 2009, a inadimplência foi registrada contra os réus por falta de resposta à reclamação. Em 19 de setembro de 2013, a matéria foi encerrada por falta de ação penal.

Os réus afirmam que solicitaram e foram aprovados para uma modificação do empréstimo em 2013. Eles certificam que começaram a fazer pagamentos de avaliação da hipoteca em maio de 2013, acreditando que receberiam uma modificação permanente do Serviço de Empréstimo Especializado (SLS), o agente de crédito na época. Os réus alegam que depois de fazer um pagamento de $ 1.597,35 (um valor inferior a uma prestação mensal), o autor nunca reembolsou o pagamento e deixou de cumprir a modificação do empréstimo.

A reclamação da Autora foi reintegrada em 28 de janeiro de 2015. A Autora apresentou um pedido de decisão em 22 de maio de 2015. Em 24 de junho de 2015, foi proferida sentença final em favor da Autora no valor de $ 624.836,38. Os réus nunca apresentaram uma moção para anular a sentença à revelia.

A venda de um xerife estava agendada para 6 de outubro de 2015. A venda foi anunciada no Herald News em 11 de setembro, 18, 25 e 2 de outubro de 2015. O anúncio incluía a data, local e hora da venda com uma breve descrição da propriedade e instruções sobre onde a descrição legal completa pode ser encontrada. O anúncio observou que o xerife se reservou o direito de adiar a venda sem aviso prévio pela publicação.

​A Autora adiou voluntariamente a venda do xerife para 17 de novembro de 2015, e depois novamente para 5 de janeiro de 2016, para fins de mitigação de perda. A venda foi então remarcada para 2 de fevereiro de 2016. [1] Em 2 de fevereiro de 2016, o autor novamente adiou voluntariamente a venda para 8 de março de 2016, para mitigação de perdas. Os réus receberam cartas de adiamento para cada uma das vendas adiadas, com a possível exceção do adiamento original até 17 de novembro de 2015. [2]

Em 2 de fevereiro de 2016, os réus entraram com um processo de concordata, Capítulo 7. Logo em seguida, em 23 de fevereiro de 2016, a falência foi julgada extinta pelo Tribunal de Falências. No mesmo dia, os réus receberam uma carta de um agente autorizado da SLS sobre assistência para mitigação de perdas, aparentemente desencadeada pelo pedido de falência. Esta carta é a única referência no registro a respeito de uma suposta modificação do empréstimo. A carta afirmava: "O Cliente oferece várias alternativas que podem fornecer alívio financeiro. Essas opções estão listadas abaixo: Modificação do empréstimo [;] Venda a descoberto [;] Escritura em substituição de execução hipotecária."

A venda do xerife ocorreu em 8 de março de 2016, e o autor foi o licitante vencedor. O período de resgate dos réus expirou em 18 de março de 2016. A escritura do xerife, datada de 21 de março de 2016, foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016; a escritura foi posteriormente registrada em 16 de novembro de 2016.

Também em 8 de março de 2016, Cheryl Williams assinou um formulário de resposta à carta da SLS, expressando interesse nas alternativas de mitigação de perdas e marcando uma caixa que dizia: "Eu, por meio deste, autorizo ​​[SLS], após a aprovação bem-sucedida de uma modificação do empréstimo, a apresentar para aprovação judicial da modificação do empréstimo. " O formulário também é assinado pelo "advogado do [d] ebtor". Não há provas de que este formulário foi realmente enviado de volta; se fosse, teria sido recebido após a venda do xerife.

Em 19 de abril de 2016, os réus reapresentaram seu pedido de falência, supostamente sem saber que sua casa já havia sido vendida e entregue pelo delegado ao autor. Em 24 de agosto de 2016, a autora obteve, junto ao Tribunal de Falências, despacho que deferiu o pedido de tutela antecipada da suspensão automática do imóvel hipotecado.

Enquanto isso, os réus firmaram dois contratos de arrendamento com inquilinos em 1 ° de abril e 1 ° de julho de 2016 para "ajudá-los a qualificar [sua] renda caso algum tipo de modificação do empréstimo hipotecário estivesse disponível". Em 21 de novembro de 2016, o advogado do reclamante enviou uma notificação aos inquilinos a respeito da perda do imóvel pelos réus devido à execução hipotecária e aconselhando os inquilinos a pagarem aluguel futuro ao reclamante. Em 29 de dezembro de 2016, a autora obteve Mandado de Posse para efeito de despejo.

Em 16 de janeiro de 2017, mais de dez meses após a venda, os réus apresentaram uma petição para desocupar a venda do xerife. No momento em que a moção foi ouvida, o saldo da hipoteca havia aumentado para mais de $ 650.000.

Durante a argumentação oral, o advogado do réu admitiu que a propriedade está "provavelmente gravemente submersa" porque o saldo da hipoteca excede em muito o valor da propriedade. Ele também reconheceu que "a propriedade está em mau estado" e tem "sérios" problemas de aquecimento.

Os réus não expressaram capacidade ou intenção de sanar os atrasos ou resgatar a hipoteca. Em vez disso, eles apenas procuraram modificar a hipoteca. Notavelmente, os réus entraram com um processo de falência de liquidação do Capítulo 7 em vez de um plano de falência de assalariado do Capítulo 13 comumente usado por devedores para curar atrasos de hipotecas.

A moção foi negada pelo tribunal da chancelaria em uma decisão oral em 5 de junho de 2017. Em sua decisão oral, o juiz de moção observou que o requerente não recebeu um único pagamento de hipoteca em mais de oito anos desde que os réus entraram em default em 1 de maio de 2008. Ele observou que os réus não forneceram evidências de que o resgate era uma possibilidade realista. O juiz considerou que o saldo das ações favorecia o autor, que enfrentava "uma perda enorme". Ele determinou que desocupar a venda prejudicaria ainda mais o reclamante porque o atraso inevitável resultaria em despesas e custos adicionais.

O juiz considerou que a confiança dos réus na Regra 4: 50-1 em seus papéis da moção foi extraviada, uma vez que a moção do réu buscava desocupar a venda do xerife, e não reabrir o julgamento final. O juiz observou ainda que os réus tiveram seu tempo prescrito de alívio sob a Regra 4: 50-1 porque sua moção foi apresentada dezessete meses após a decisão final ter sido proferida em 24 de junho de 2015. Este recurso seguiu.

No recurso, os réus levantam os seguintes argumentos: (1) o tribunal de primeira instância errou ao negar o pedido dos réus para desocupar a venda do xerife com base na falta de aviso prévio e irregularidades na venda; (2) os réus não foram notificados da venda do xerife, em violação de seu direito ao devido processo processual; (3) a venda de execução hipotecária não foi devidamente anunciada e foi adiada excessivamente sem o devido aviso; (4) os réus não devem ser impedidos de buscar todos os métodos de resgate disponíveis com base em sua atual incapacidade de pagar; e (5) os réus forneceram pagamentos suficientes para uma modificação do empréstimo vinculativo que o autor se recusa a honrar.

"[Um] requerimento para abrir, desocupar ou de outra forma anular uma sentença de execução hipotecária ou procedimentos subsequentes está sujeito a um padrão de abuso de discrição." United States v. Scurry, 193 N.J. 492, 502 (2008) (citando Wiktorowicz v. Stesko, 134 N.J. Eq. 383, 386 (E. & A. 1944)). Encontramos um abuso de discrição quando uma decisão é "tomada sem uma explicação racional, inexplicavelmente desviada das políticas estabelecidas ou baseada em uma base inadmissível". U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Guillaume, 209 N.J. 449, 467 (2012) (citando Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123 (2007)). É contra esse padrão que avaliamos as questões processuais e substantivas levantadas pelos réus.

A Regra 4: 65-2 determina que "a notificação da venda [do xerife] deve ser afixada no escritório do xerife do condado ... onde a propriedade está localizada, e também, no caso de bens imóveis, nas instalações a ser vendido [.] "Além disso," pelo menos [dez] dias antes da data definida para a venda, [a parte que obtiver o pedido ou o mandado deve] enviar um aviso de venda por carta registrada ou registrada, com aviso de recebimento solicitado, " em "cada parte que apareceu" e o "dono do registro". R. 4: 65-2.

O xerife "pode ​​continuar tal venda por adiamento público, sujeito às limitações e restrições que são fornecidas especialmente para isso." R. 4: 65-4. A regra não exige que o aviso de datas de venda adiadas seja servido de qualquer maneira particular. Veja First Mut. Corp. v. Samojeden, 214 N.J. Super. 122, 127-28 (App. Div. 1986). A notificação de adiamento por correio normal é permitida.

Os pedidos de adiamento pelo autor, "quer sejam ou não acordados pelo devedor, devem ser concedidos pelo xerife independentemente de quaisquer adiamentos anteriores". Pressler & Verniero, Current N.J. Court Rules, cmt. on R. 4: 65-4 (2018) (citando Wells Fargo Home Mortg. v. Stull, 378 N.J. Super. 449, 454-55 (App. Div. 2005)). Aqui, o querelante adiou a venda várias vezes para mitigação de perdas, uma razão apropriada para adiar uma venda. Os réus não foram prejudicados pelos adiamentos. Pelo contrário, beneficiaram com o adiamento da venda. Assim, a alegação dos réus de que houve adiamentos excessivos de vendas não tem mérito.

A regra 4: 65-5 exige que as moções para a audiência de uma objeção à venda de um xerife sejam "notificadas dentro de [dez] dias após a venda ou a qualquer momento depois disso, antes da entrega do transporte." Ver Mercury Capital Corp. v. Freehold Office Park, Ltd., 363 N.J. Super. 235, 238 (Ch. Div. 2003) (observando que o direito de contestar a venda "não é finalmente rescindido até que o xerife entregue uma escritura ao licitante vencedor"). Aqui, a propriedade foi vendida em 8 de março de 2016, e a escritura foi entregue ao advogado do autor em 29 de março de 2016. Os réus apresentaram sua petição para desocupar a venda em 16 de janeiro de 2017, mais de nove meses após a entrega da escritura do xerife . O juiz de moção concluiu corretamente que os réus não conseguiram mover-se para desocupar a venda em tempo hábil.

Estamos cientes, entretanto, de que "por uma questão de justiça fundamental, [Regra 4: 65-2] deve ser interpretada como dando às partes interessadas o direito ao conhecimento real da data adiada em que a venda realmente ocorre". Samojeden, 214 N.J. Super. em 123. O não cumprimento da regra que exige a notificação da venda do xerife normalmente exige a anulação da venda. Ver Assoulin v. Sugerman, 159 N.J. Super. 393, 397 (App. Div. 1978) (citando Pressler, Current NJ Court Rules, cmt. On R. 4: 65-2 (1978)) (sustentando que o descumprimento dos requisitos de notificação impostos pela Regra 4: 65-2 " justifica a anulação da venda, "desde que a parte com direito a ela não tenha conhecimento da pendência da venda, busque alívio prontamente ao saber disso, e nenhuma participação acionária em favor de terceiros inocentes tenha sido criada nesse ínterim"); Orange Land Co. v. Bender, 96 N.J. Super. 158, 164 (App. Div. 1967) (explicando que onde o mortgagor não recebeu a notificação obrigatória da venda do xerife e não teve conhecimento da venda por cinco meses, o tribunal da chancelaria "poderia ter anulado a venda ou ordenado o resgate").

O juiz determinou que as notificações enviadas pelo advogado do reclamante aos réus que informavam sobre a data de venda adiada de 8 de março de 2016 foram enviadas para o mesmo endereço que as notificações anteriores que os réus admitiram ter recebido. Ele também descobriu que os avisos não foram devolvidos pelos Correios por impossibilidade de entrega. Como resultado, o juiz considerou que havia um bom serviço presumido. "Os casos de Nova Jersey reconheceram a presunção de que a correspondência devidamente endereçada, carimbada e postada foi recebida pela parte a quem foi endereçada." Ssi Med. Servs. v. HHS, Div. of Med. Assistance and Health Servs., 146 N.J. 614, 621 (1996) (citações omitidas). O registro apóia a conclusão do juiz de que o autor cumpriu com seu dever de informar os réus sobre a data de venda adiada em 8 de março de 2016 e que os réus tiveram uma notificação efetiva da data de venda. Conseqüentemente, a negação da moção intempestiva dos réus não foi um abuso de discrição.

Além disso, o poder de anular a venda de um xerife "é discricionário e deve ser baseado em considerações de equidade e justiça". First Trust Nat'l Ass'n v. Merola, 319 N.J. Super. 44, 49 (App. Div. 1999) (citando Crane v. Bielski, 15 N.J. 342, 349 (1954)). Para esse fim, o Tribunal em Scurry aplicou as "máximas consagradas pelo tempo de que a lei não obriga ninguém a fazer um ato inútil [,] e que a equidade segue a lei." 193 N.J. em 505-06 (alteração no original) (citações omitidas). Aqui, ao contrário das circunstâncias únicas em Scurry, reenviar este assunto para uma nova venda ou para permitir um período de resgate razoável seria um exercício de futilidade. O valor de mercado da propriedade é muito menor do que o valor de resgate. Assim, os réus não têm patrimônio líquido na propriedade. Em qualquer caso, os réus admitem que não têm capacidade financeira para sanar os atrasos, muito menos para resgatar a

hipoteca, dentro de um prazo razoável. Portanto, uma prisão preventiva não teria nenhum propósito útil.

Os argumentos restantes dos réus não têm mérito suficiente para justificar a discussão em uma opinião escrita. R. 2: 11-3 (e) (1) (E).